租賃商鋪時約定不能招租同類型競品，算不正當競爭嗎？
尚某在承租某商業(yè)管理公司管理的美食廣場內(nèi)的商鋪時，與商業(yè)管理公司約定了排他性條款，約定合同期內(nèi)該公司不得招租其他競品。但某商業(yè)管理公司在合同簽訂不到一年，在美食廣場內(nèi)招租了另一家同類型餐飲店。在尚某起訴后，該公司以排他性條款構(gòu)成不正當競爭為由，主張條款無效。東城法院經(jīng)審理后，認定合同有效，商業(yè)管理公司違約，判決公司退還押金并賠償相關(guān)損失。
2022年2月，尚某與某商業(yè)管理公司簽署房屋租賃合同，合同中約定將該公司管理的美食廣場內(nèi)某一商鋪出租給尚某用于經(jīng)營某粥餅類餐飲店，租期自2022年2月1日起至2026年1月31日止，月租金22000元，支付方式為押三付三。合同還約定了排他性條款，即某商業(yè)管理公司保證在合同期內(nèi)不招租其他競品，競品中列舉了某品牌餐飲店。尚某向某商業(yè)管理公司支付了押金和2023年12月15日前的租金，并在承租商鋪處經(jīng)營餐飲店。
2023年1月底，尚某發(fā)現(xiàn)，自己經(jīng)營的餐飲店斜對面新開了一家同類型餐飲店，而這家餐飲店，正是排他性條款中列舉的某品牌餐飲店。尚某認為某商業(yè)管理公司構(gòu)成違約。
協(xié)商無果后，尚某將某商業(yè)管理公司起訴至東城法院，要求與某商業(yè)管理公司解除合同，同時某商業(yè)管理公司退還已支付的押金，以及合同解除之日已支付但尚未發(fā)生的租金、未發(fā)生的衛(wèi)生費及剩余水電費，同時賠償開店所產(chǎn)生的加盟費、設(shè)計費、裝修費等各類費用以及同類型餐飲店開業(yè)后產(chǎn)生的經(jīng)營利潤損失。
庭審中，尚某認為，雙方在租賃合同中已約定了租賃期內(nèi)不招租其他競品，且明確列舉了某品牌餐飲店，但某商業(yè)管理公司在合同期內(nèi)招租了該某品牌餐飲店，違反了合同約定，已構(gòu)成違約，應(yīng)該承擔違約責任。
某商業(yè)管理公司表示，合同中約定的排他性條款屬格式條款，原告主張排除粥類、餅類，排除了自身對于大量餐飲業(yè)合作伙伴的選擇，限制和損害了自身正常出租經(jīng)營的權(quán)利;同時，原告尚某經(jīng)營的是一家知名連鎖餐飲店，在案件中所涉及的區(qū)域周邊沒有集中性的美食廣場，排他性條款屬于限定交易相對人只能與原告進行交易的情形，已構(gòu)成不正當競爭，侵害消費者選擇權(quán)，破壞市場自由有序公平競爭。此外，某商業(yè)管理公司認為在簽訂合同時對該排他條款中“其他競品”概念的界定及內(nèi)外延的認知存在重大誤解;而且自身并非法律專業(yè)人士，簽訂時并不具備判斷能力，該條款內(nèi)容顯失公平，應(yīng)當予以撤銷。
東城法院經(jīng)審理認為，雙方在租賃合同第五條第7款約定“甲方保證租期內(nèi)不招租其他競品如(某品牌餐飲店)等”，合法有效。首先被告某商業(yè)管理公司主張該條款為格式條款，但沒有證據(jù)證明該條款符合《中華人民共和國民法典》第四百九十六條的情形，即當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。其次，該條款雖然限制了被告在涉訴美食廣場內(nèi)就競品招租，但僅對美食廣場這一有限范圍進行限制，不妨礙競爭性餐飲店面在周邊區(qū)域經(jīng)營，不構(gòu)成不正當競爭。再次，被告對其存在重大誤解、顯失公平未提供證據(jù)，且該條款以舉例方式明確說明某品牌餐飲店屬于競品，不存在歧義。
被告在與原告租賃合同履行期間，行為出現(xiàn)違約，對原告經(jīng)營造成影響，租賃合同的目的不能實現(xiàn)，故對于原告要求解除合同的訴訟請求，法院確認合同解除。
東城法院根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百七十七條規(guī)定，判決原告尚某與被告某商業(yè)管理公司簽署的《租賃合同》于該案開庭之日解除，某商業(yè)管理公司退還尚某押金6.6萬元，賠償尚某裝修等損失6.5萬元，賠償尚某經(jīng)營損失4萬元。
一審判決后，某商業(yè)管理公司不服，提起上訴，二審駁回上訴。該案現(xiàn)已生效。
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